Welches Datum soll in das Feld „Datum der Verfügbarkeit“ eingetragen werden?

In den Steuererklärungen der vergangenen Jahre musste das Datum angegeben werden, an dem Sie Ihren Hauptwohnsitz bezogen haben, d. h. das Datum, an dem Sie sich offiziell bei Ihrer Gemeinde unter dieser Adresse angemeldet haben. Dieses Datum diente zur Bestimmung des abzugsfähigen Höchstbetrags für die Zinsen.

Nunmehr wird der Begriff des Verfügbarkeitsdatums berücksichtigt:

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz vor 2022 bezogen haben, geben Sie einfach Ihr Bezugsdatum in das Feld „Datum der Verfügbarkeit“ ein.
Wenn Sie nach 2023 eingezogen sind, müssen Sie das Verfügbarkeitsdatum angeben, das dem Datum entspricht, an dem die Wohnung tatsächlich bezugsfertig war.

📌 Das Verfügbarkeitsdatum ist also das Datum, an dem Sie tatsächlich in der Wohnung leben konnten, und es bleibt für die Berechnung der abzugsfähigen Zinsobergrenze maßgeblich.

Wie bestimmt man das Verfügbarkeitsdatum?

Mehrere Szenarien sind möglich:

Kauf einer Immobilie im Zustand der zukünftigen Fertigstellung (VEFA)
Das Verfügbarkeitsdatum entspricht dem Zeitpunkt der Fertigstellung der Bauarbeiten.

Sie haben kleinere Renovierungen in einer bewohnbaren Immobilie durchgeführt
Wenn die Immobilie nicht baufällig ist und die Arbeiten die Nutzung nicht verhindern (z. B. Malerarbeiten, Auffrischungen, Austausch von Bodenbelägen), ist das
Verfügbarkeitsdatum das Erwerbsdatum, selbst wenn später Verbesserungen vorgenommen werden.

Kauf einer baufälligen oder ruinösen Immobilie, die eine vollständige Renovierung erfordert, oder einer Immobilie in einem Zustand der Zerstörung oder des Verfalls
Eine Immobilie gilt als unbewohnbar, wenn sie nicht über grundlegende Wohnbedingungen verfügt: Heizung (zentral oder als Einzelofen), grundlegende sanitäre Einrichtungen, eine Kochmöglichkeit und mindestens einen Raum, der ausreichend Schutz für Aufenthalt und Ruhe bietet. Das Verfügbarkeitsdatum entspricht dem Datum des Abschlusses der Renovierungsarbeiten.

Beispiele:

📌 Beispiel 1 – Kauf einer bewohnbaren Immobilie mit kleineren Renovierungen
Sie kaufen ein Haus am 2. Juni 2024. Nach dem Kauf entscheiden Sie sich, alle Räume neu zu streichen und die Böden im Wohnzimmer und in den Schlafzimmern zu erneuern. Diese Arbeiten dauern etwa zwei Monate, bis zum 3. August 2024.
➡️ In diesem Fall war das Haus von Anfang an bewohnbar, und die Renovierungen verhinderten die Nutzung nicht. Das Verfügbarkeitsdatum ist daher der 2. Juni 2024, das Erwerbsdatum der Immobilie.

📌 Beispiel 2 – Kauf einer Immobilie, die eine vollständige Renovierung erfordert
Sie kaufen ein altes Haus am 2. Juni 2023, aber es ist unbewohnbar: Die Elektroinstallation ist defekt, es gibt keine funktionierende Heizung, und die Sanitäranlagen müssen komplett erneuert werden. Die Renovierungsarbeiten dauern bis zum 15. September 2024.
➡️ Solange diese wesentlichen Elemente nicht funktionsfähig sind, können Sie die Immobilie nicht bewohnen. Das Verfügbarkeitsdatum ist daher der 15. September 2024, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind.

📌 Beispiel 3 – Kauf einer ruinösen Immobilie, die wiederaufgebaut werden muss
Sie kaufen ein Gebäude am 5. März 2022, aber es ist teilweise eingestürzt, ohne Dach oder tragfähige Wände. Der Wiederaufbau dauert fast drei Jahre, und die Immobilie wird erst ab dem 10. Januar 2025 nutzbar.
➡️ Da die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs nicht bewohnbar war, war sie erst nach Abschluss der Arbeiten verfügbar. Das Verfügbarkeitsdatum ist daher der 10. Januar 2025.

📌 Beispiel 4 – Kauf einer Immobilie im VEFA-Verfahren
Sie unterzeichnen einen VEFA-Vertrag für eine im Bau befindliche Wohnung am 1. Oktober 2022. Die Bauarbeiten schreiten voran, und die Wohnung wird am 5. Juli 2024 schlüsselfertig übergeben. Sie erhalten die Schlüssel und können sofort einziehen.
➡️ Beim Kauf einer VEFA-Immobilie entspricht das Verfügbarkeitsdatum dem Übergabetermin der Immobilie, also dem 5. Juli 2024.

Aktualisiert am: 14/02/2025